Les points clés
À retenir- À Rueil-Malmaison et Suresnes, Covivio transforme d’anciens bureaux de Suez en 149 logements, tout en conservant 90 % de la structure existante.
- Cette reconversion répond à la fois à la pénurie de logements et à la vacance des bureaux, estimée à environ 9 millions de mètres carrés en France, dont la moitié en Île-de-France.
- Le projet a nécessité une coopération étroite avec les élus des deux communes, notamment pour adapter les règles d’urbanisme, autoriser une surélévation et compenser le surcoût d’une réhabilitation.
- Livré en 2028, l’ensemble comprendra aussi des espaces de stockage, 900 m² de végétation en toiture, des loggias, une trentaine d’arbres et une nouvelle activité résidentielle favorable aux commerces du quartier.
À Rueil-Malmaison et Suresnes (Hauts-de-Seine), Covivio crée 149 logements dans les anciens bureaux de Suez. Avec un détail qui change tout : 40 ans après, c’est l’architecte d’origine qui pilote la reconversion.
Pendant près de quarante ans, ces bureaux ont surtout vu passer des costumes et des dossiers. Bientôt, ce seront des poussettes et des cartons de déménagement, accompagnant l’installation de 149 familles. À la lisière de Rueil-Malmaison et de Suresnes (Hauts-de-Seine), Covivio mène une transformation de bureaux en logements dont la livraison est prévue en 2028. Le projet, confié à l’agence Viguier qui avait conçu ce bâtiment pour Suez quarante ans plus tôt, permet la conservation de 90% de la structure.
Une solution à la crise du logement, dont toutes les villes peuvent s’inspirer
Transformer des bureaux en logements, un défi technique aux allures de solution. Car la France compte environ 9 millions de mètres carrés de bureaux vacants, dont la moitié est située en Île-de-France. Habiter dans un ancien bureau, un choix d’avenir ? Dans l’appartement témoin installé sur le site, la hauteur sous plafond surprend les visiteurs… en bien. Comptez 2,70 mètres, quand un logement neuf haut de gamme plafonne à 2,60. « Beaucoup des visiteurs de cet appartement témoin sont d’anciens habitants du quartier partis vivre ailleurs et qui rêvent d’y revenir, raconte Michel Lozina, responsable des ventes. Ce qui les attire ? Les commerces de proximité, les écoles et un cadre de vie verdoyant. »
Un projet rendu possible par une collaboration avec les élus
Avant cela, quelques défis auront été relevés. Pour Julien Drouaud, directeur du pôle résidentiel chez Covivio, dupliquer ce type de reconversion suppose de réunir trois conditions : des élus prêts à autoriser, comme le permet la loi ELAN, une surélévation sans gêner le voisinage, une fiscalité qui allège le surcoût d’une réhabilitation, 15 à 20 % plus chère qu’un projet neuf, et un curseur adapté sur la part de logements sociaux, plus onéreuse à produire pour un opérateur privé. Mais le jeu en vaut la chandelle : « Cela permet de reconstruire la ville sur elle-même, une dimension cruciale aujourd’hui », résume-t-il.
Un lieu unique, des vies multiples
Une première vie de bureau, une seconde de logements et deux usages pour un site qui chevauche… deux communes. « Nous avons dû appliquer le PLU de Suresnes et le PLU de Rueil, chacun dans des formes différentes », précise Pierre-Adrien Guignetrand, directeur de projet chez Covivio.
« Face à la désertification des bureaux dans la métropole, il faut trouver une vocation à ces mètres carrés qui ne sont plus utilisés : c’est tout l’enjeu du recyclage urbain. Les Terrasses du Mont est un exemple de cette stratégie, et pour nous, c’est très important », résume Patrick Ollier, maire de Rueil-Malmaison. Deuxième obstacle, plus technique : convertir du bureau en logements suppose de désépaissir les plateaux. Les façades reculent d’un mètre cinquante pour créer loggias et balcons, ce qui réduit la surface d’environ 3 000 m², soit 20 % de l’existant. La loi ELAN, qui autorise une surélévation d’un à deux niveaux en compensation, permet à l’opérateur d’en récupérer 1 500 m². Finalement, la perte nette est deux fois moindre que ce qui avait été anticipé. « Il n’y a rien de plus terrible qu’une friche industrielle en pleine ville. Si une surélévation d’un étage permet d’éviter ça et de répondre à la pression très forte de la demande de logements, alors c’est une bonne nouvelle pour la ville », poursuit Patrick Ollier.
Ce projet va apporter de la vie dans le quartier : des habitants qui seront là le soir, qui pourront fréquenter les restaurants et les commerces alentour
Un architecte, comme un médecin au chevet de son propre immeuble
Le choix de l’agence Viguier, qui avait construit le site dans les années 1980 s’est révélé salvateur : « Un architecte intervient un peu comme un médecin sur un corps malade », observe Julien Drouaud, qui trouve un avantage certain à voir le concepteur du bâtiment d’origine revenir en trouver lui-même les remèdes. Le bâtiment construit dans les années 1980 s’y prêtait déjà bien : une structure de planchers répétitive tous les cinq à six mètres, qui permet aujourd’hui de caler facilement les salles de bain des futurs logements. « C’est une superbe histoire, un joli clin d’œil, d’avoir la même agence qui fait un bâtiment, et qui lui redonne vie ensuite », s’amuse Julien Drouaud. L’agence avait conservé les documents d’exécution de l’époque, ce qui accélère les études.
Cette continuité se double d’un autre choix, moins attendu : l’immeuble comptait 420 places de parking, héritées de son passé de bureaux, quand les 149 logements du programme n’en réclament qu’une fraction. Plutôt que de laisser les niveaux vides, Covivio va en transformer une partie en box de self-storage, ouverts aussi bien aux résidents qu’aux riverains. « C’est un modèle assez bien pensé, qui apporte une solution à un besoin de stockage, sans quasiment aucune nuisance », détaille Julien Drouaud.
900 m² d’espaces verts en toiture et une trentaine d’arbres plantés
En sortant de la visite de l’appartement témoin, les futurs habitants lèveront peut-être la tête pour imaginer la végétation prendre le pas sur le bitume : 900 m² d’espaces verts sont prévus sur les toitures, ainsi que des loggias et un cœur d’îlot comptant une trentaine d’arbres supplémentaires. Et en sortant du bâtiment, on découvre un quartier déjà bien vivant. Une cellule commerciale devrait ouvrir avenue du 18 Juin 1940, aux côtés des commerçants du secteur qui n’attendent qu’une chose, l’arrivée des 149 nouvelles familles. « Il y a la coiffeuse à l’angle de la rue qui nous attend de pied ferme, avec 150 familles en plus à coiffer », sourit Pierre-Adrien Guignetrand, qui cite aussi un magasin de cuisines, un autre de vélos et le restaurant Jaja, tous voisins du projet.
« Ce projet va apporter de la vie dans le quartier : des habitants qui seront là le soir, qui pourront fréquenter les restaurants et les commerces alentour. Jusqu’à présent, il n’y avait que des agents de Suez qui arrivaient le matin et repartaient vers 17 heures ; le reste du temps, le bâtiment était mort, sans activité. Cela donne une nouvelle vie à un quartier de la ville », résume Patrick Ollier.
Plus de quarante ans d’histoire… et ça continue !
Dans les années 1960, l’endroit ne ressemble en rien à ce qu’il est aujourd’hui. Entre Rueil et Suresnes, le foncier est encore agricole, loin de la ville dense qui grignotera peu à peu les parcelles dans les décennies suivantes. C’est justement pour cela que la famille Degrémont, industrielle du traitement des eaux, choisit de s’y installer. « La famille s’y est implantée après-guerre, dans les années 1960, parce qu’il y avait énormément de foncier disponibles entre la ville de Rueil -Malmaison et Suresnes », raconte Pierre-Adrien Guignetrand. Un seul bâtiment sort alors de terre, en briques rouges, un simple rez-de-chaussée surmonté d’un étage, posé sur l’actuelle avenue du 18 Juin 1940.
Deux décennies plus tard, l’histoire bascule. Suez, déjà présent dans le secteur hydraulique, rachète l’activité de la famille Degrémont. Le petit bâtiment ne suffit plus : le groupe confie à l’agence Jean-Paul Viguier et Associés le soin de bâtir, tout autour, un siège capable d’accueillir ses équipes. Cinq bâtiments s’élèvent dans les années 1980, organisés autour d’une cour intérieure et reliés entre eux par une construction pont. Le petit bâtiment en briques, lui, n’est pas rasé : il est absorbé dans l’ensemble, comme un noyau originel autour duquel tout le reste s’est construit. Un peu plus de dix mille mètres carrés de bureaux s’installent ainsi en plein secteur devenu, entre-temps, résidentiel et pavillonnaire, juste en face de la cité-jardin de Suresnes. Covivio rachète l’ensemble en 2011, avec Suez comme locataire. Puis vient le préavis : le groupe annonce son départ. Se pose alors la question du devenir de ce bâtiment de bureaux, désormais isolé au milieu des maisons individuelles. « Il n’y a aucun sens pour une société de rester dans un secteur totalement pavillonnaire, à côté du marché Caron notamment et devant la cité-jardin », résume Pierre-Adrien Guignetrand. Ni bureaux, ni hôtel : la foncière tranche pour le logement, le début d’une (nouvelle) histoire.
